Похожие записи

Новое на сайте


Деловая неделя

На протяжении последних лет все больше людей предпочитают покупать загородный дом, нежели квартиру в черте города. Тем более что стоимость жилья в пригородном коттеджном городке практически соответствует цене новой квартиры в престижном районе столицы. Однако, вопреки прогнозам риелторов, цивилизованное коттеджное строительство в Украине развивается крайне вяло. Проблема в том, что серьезный инвестор в этот сегмент рынка недвижимости пока не пришел, пишет . Коттеджное строительство уже не является диковинкой для украинского рынка недвижимости. Правда, еще несколько десятилетий назад возведение коттеджей велось стихийно, и домики за городом преимущественно использовались как дачи. Соответственно, внешний вид коттеджей и приусадебных территорий напрямую зависел от полета фантазии, амбиций и толщины кошелька хозяев. К примеру, в районе Министерских дач, что в Вышгороде, еще семь лет тому назад среди жильцов началось соревнование на самый дом. Стоило одному дачнику пристроить второй этаж в своем бунгало, как эту идею сразу же подхватывали соседи. И, как правило, в ущерб внешнему виду дома стремительно начали расти мансарды, флигели, гаражи и подсобные помещения. Теперь большинство домиков на берегу Киевского моря больше напоминают жилища для курортников-дикарей, нежели дачный поселок академиков и министров. В настоящее время строительство загородных домов приобретает цивилизованный характер и становится прерогативой крупных строительных компаний. Сегодня возникают объективные предпосылки для развития коттеджных городков, причем на качественно новом уровне. Ведь жить за городом гораздо престижнее, чем в многоэтажном строении. К тому же сблизиться с природой значительно проще и дешевле именно в коттеджном городке - нет необходимости тратить время и немалые деньги на приобретение земельного участка, проектные, строительные и юридические вопросы. Первым крупным проектом массовой застройки коттеджных городков стало строительство в 1995 году в районе Петропавловской Борщаговки. Примерно в это же время началось возведение городка в Конче-Заспе. Несколько позднее в районе дамб вдоль рек Днепр и Козинка появились городки и , а в лесной зоне был построен коттеджный городок . Эти городки отличаются от своих развитой инфраструктурой и практически одинаковыми домиками. В существует зонирование территории в зависимости от класса жилья и размеров усадьб. Конечно, наиболее привлекательные для покупателей коттеджи расположены в черте города. Ранее столичные городские власти и архитекторы декларировали свое намерение способствовать коттеджному строительству в Киеве. В подтверждение этим благим намерениям несколько районов города обзавелись коттеджной застройкой. К примеру, Голосеево (улицы Добрый Путь, Совки, Батыева гора, Ширма), Печерск (Царское Село, район Ботанического сада, улицы Зверинецкая, Тимирязевская, Мичурина ) и другие районы. Однако в начале нынешнего года было прекращено выделение земель в столице под индивидуальную жилую застройку и коттеджи из-за дефицита свободных территорий. , - неоднократно отмечали на пресс-конференциях чиновники. К счастью, некоторые продвинутые столичные архитекторы не поддержали движение за экономию квадратных метров свободной территории и решили, что более благоразумно создавать не только супер-выгодное для застройщиков, но и красивое жилье. Так, в плане застройки 3-А микрорайона , что на Оболони, предусмотрено сооружение 29 коттеджей на территории 17,4 тыс. кв. м. Валерий Бабич, директор ЗАО , отмечает: . Стоит отметить, что коттеджами эти домики можно назвать весьма условно. Скорее, это малоэтажная городская постройка. Потому что коттеджем обычно считается загородный двух- трехэтажный дом с обязательным наличием приусадебного участка. А по оценке Валерия Бабича, именно нехватка приусадебной земли - главный и практически единственный недостаток этого проекта. Общая площадь одного домика в 400 - 500 кв. м, жилая - 200 кв. м. Домики двухэтажные, с мансардой, сауной, прачечной, встроенной котельной. В 20 коттеджах, введенных в эксплуатацию, хозяева уже проводят отделочные работы. Оставшиеся 9 планируется сдать в эксплуатацию в IV квартале нынешнего года. Существенное преимущество этого городка - расположение не просто в черте города, но и в одном из престижных районов с хорошо развитой инфрастуктурой. Что касается других районов города, то в генеральных планах их застройки коттеджных городков не предусмотрено - нет свободных территорий. Поэтому перспективным для развития масштабного коттеджного строительства является пригород. К примеру, сейчас возводится коттеджный городок в Конче-Заспе. Следует отметить, что и в некоторых регионах строительство коттеджных городков набирает обороты. Александр Шохов, консультант по маркетингу недвижимости компании GIN Consulting Group (г. Одесса), рассказывает: По заверению экспертов, - наиболее коттеджный городок не только в столице, но и в Украине. При его проектировании были учтены ошибки предыдущих коттеджных городков. В частности была разработана грамотная концепция застройки, правильно распланирован участок, вблизи находится хорошая дорога. Кстати, название городка выбрано не случайно. До революции частью земель Кончи-Заспы, в частности, участком, на котором расположился городок, владела царская семья Романовых. Городок будет состоять из 10 двухэтажных кирпичных коттеджей, расположенных на территории площадью 5 га. Один коттедж рассчитан на 4 квартиры площадью 321 кв. м каждая. К каждой квартире примыкает участок земли порядка пяти соток, право собственности на который передается покупателю. Первые пять домиков планируется сдать в эксплуатацию в марте следующего года, остальные пять будут заселены к концу 2005 года. К территории городка будет примыкать вся необходимая инфраструктура - супермаркет площадью порядка 1,5 тыс. кв. м, спортивный комплекс с тренажерными залами, 50-метровым крытым бассейном, залами для аэробики, сауной и массажными кабинетами, а также гостиница, казино и ресторан, парковка для автомобилей. Кроме этого, на самой территории городка планируется построить бассейн. Правда, не крытый, но все равно это дополнительный плюс к имеющимся достоинствам . Все развлекательно-спортивные заведения вынесены за территорию городка, что, по мнению застройщиков, благотворно скажется на уюте и безопасности его жителей. Городок будет построен в едином архитектурном стиле. Единая стилистика будет сохраняться и в ограждениях дворов. Интересно, что в одном из турецких коттеджных поселков есть обязательное правило для жильцов: собственник дома обязуется не вести самовольного строительства на участке, не сооружать хозяйственных объектов и заборов. Безусловно, правило не лишено здравого смысла. Кстати, ритейлоры считают, что будущее именно за такими небольшими коттеджными городками, предназначенными для среднего класса. Застройщикам становится все сложнее продавать жилье в высотных домах по заоблачным ценам. Покупатели стали разборчивее и предпочитают приобретать не просто квадратные метры в модном доме и в престижном районе, но и иметь красивый природный ландшафт вблизи дома, свежий воздух, хорошую инфраструктуру. А в городе найти подобные оазисы становится все сложнее. Поэтому пригородные коттеджные городки являются достойной альтернативой элитному жилью в черте города. И хотя Валерий Бабич скромно отмечает, что , строители не в убытке. Более того, строительство коттеджных городков - это прекрасная возможность для застройщика прослыть инновационной компанией и занять пока относительно свободную нишу отечественного рынка недвижимости. Заработок застройщиков действительно небольшой. Особенно, если сравнивать с прибылью при строительстве многоэтажек из железобетона, рыночная цена которых, особенно в центральных районах города, превышает себестоимость в 3 - 4 раза. К тому же на период строительства ЗАО компенсирует ежемесячную арендную плату за землю Оболонской районной администрации, которая является заказчиком строительства 3-А микрорайона, в размере 0,5 млн. грн. По словам Валерия Бабича, инвестиции в строительство коттеджной части застройки микрорайона составили $7,8 - 9,7 млн. Себестоимость одного квадратного метра - 3,6 тыс. грн., а продажная цена - 4,6 тыс. грн. Однако, если учесть, что практически все домики в были раскуплены еще на стадии строительства, то проект можно считать успешным. Директор ЗАО рассказывает: . Строительство обойдется инвесторам, по предварительным подсчетам, в $7 - 8 млн. Андрей Козин, учредитель компании , которая является инвестором и застройщиком , отметил: . Сейчас один квадратный метр жилья в можно купить за $850. На сегодняшний день продано почти 10 квартир. После первого сентября планируется поднять стоимость жилья в городке до $950 - 1000 за кв. м. Таким образом, после реализации всех домиков инвесторы планируют получить $11,8 млн. В регионах стоимость коттеджных метров несколько иного порядка. К примеру, в Одессе квадратный метр в коттеджных городках продается за $1000 - 1200. Поселиться в пригороде можно, заплатив $350 - 800 за кв. м. Однако спрос на коттеджи в пригороде сравнительно невысок. Причина, считает Александр Шохов, . По настоящему тормозит строительство коттеджных городков слишком высокая ставка банковских кредитов для застройщиков. Александр Чижевский, заслуженный архитектор Украины, считает, что . Естественно, что при таких дорогих деньгах у инвесторов нет энтузиазма осваивать новые территории. Дело это достаточно трудоемкое и дорогостоящее. К примеру, для компании прокладка инженерных сетей в по скромным подсчетам обошлась в $700 тыс. Поэтому многие, особенно региональные застройщики предпочитают экономить на прокладке коммуникаций. Как отмечают специалисты компании GIN Consulting Group, . Пока наиболее успешный, с точки зрения финансирования, проект - это возведение коттеджей на Оболонской набережной. Строительство осуществлялось за счет средств частных инвесторов путем заключения ипотечных договоров. Первые договоры были заключены уже после постройки 2 - 3 домов. Однако не следует забывать, что уже давно сотрудничает с банком , а успешность проекта напрямую зависит от поддержки надежного банка или инвестора с именем. Эксперты выражают надежду, что с развитием рынка ипотеки кредитные ставки под жилищное строительство снизятся. Если ставка упадет ниже 10% годовых, то в коттеджном строительстве начнется настоящий бум. Также Александр Чижевский отмечает: . Кстати, именно по такому сценарию развивается реализация . Строительство городка началось в ноябре 2003 года, а компания Colliers International, которая является эксклюзивным торговым представителем застройщика и инвестора, взяла объект в работу в декабре прошлого года. Соответственно, ей достался самый последний этап работы над проектом - продажа. Андрей Козин отмечает, что реализация городка происходит . Пока вялые продажи коттеджных метров списывают на отпускной сезон. Хотя в голосе инвесторов звучат нотки недовольства девелоперами. Остальные же сдерживающие факторы, которые были весьма актуальны еще несколько лет назад, сегодня ушли на второй план. В частности, опасения быть какого-либо направления уже не пугают застройщиков. Они понимают, что конкуренция среди строительных компаний растет, и свободных участков больше не становится. К примеру, компания планирует строительство еще одного коттеджного городка под Вышгородом. Благо, понятие уже осталось в прошлом, и покупатели больше внимания обращают на природный ландшафт, наличие лесной зоны, близость к водоему. Площадь участка 11 га, сейчас разрабатывается проект будущего городка. Однако и пейзажные характеристики земельного участка все меньше являются главным фактором его освоения. Эксперты прогнозируют, что с развитием коттеджного строительства и приобретением опыта застройщики смогут создавать пейзажные характеристики искусственным образом. Кстати, за границей в коттеджных поселках уже давно активно практикуется искусственно созданная . Екатерина Иващенко, специалист компании Colliers Inter